Tentative d’éviction de l’agent immobilier

EN BREF

Ce qu’il faut retenir :
* Un agent immobilier n’est pas à l’abri d’être évincé par un acquéreur malhonnête, mail il peut y faire face.
* La charge de la commission doit être prévue dans le mandat.
* Les agents immobiliers sont mieux protégés aujourd’hui contre les manœuvres frauduleuses.

L’UTILITE DU MANDAT

Un agent immobilier est souvent mandaté par le propriétaire désireux de vendre son bien. Le mandat devra prévoir sur qui pèse la charge de la commission en cas de vente. De cette stipulation, dépendra la possibilité pour l’agent évincé d’agir contre l’acquéreur.

Lorsque le mandat prévoit que la commission est à la charge de l’acquéreur, l’agent immobilier pourra agir contre celui-ci à condition que sa commission ait été prévue dans le contrat de vente (Civ. 1ère 7 juillet 1992, Civ. 1ère 3 avril 2002).

LES DROITS DES AGENTS IMMOBILIERS

A contrario, lorsque la commission est stipulée à la charge du vendeur, l’agent immobilier ne pourra pas, en principe, agir contre l’acquéreur qui l’a évincé (Civ. 1ère 22 mai 1985). Même si un bon de visite a été signé par l’acquéreur lors de sa visite, l’agent immobilier sera dans l’impossibilité de réclamer une commission à une autre personne que le vendeur.
Récemment, la Cour de cassation a néanmoins jugé qu’il était possible pour l’agent immobilier d’engager la responsabilité délictuelle de l’acquéreur même si la commission prévue par le mandat était à la charge du vendeur (Cass. Ass. Ple. 9 mai 2008).
Dans cet arrêt, l’agent immobilier, titulaire d’un mandat, a fait visiter un appartement. Le visiteur, ayant emprunté à cette occasion une fausse identité, s’est, à l’expiration du mandat de l’agent immobilier, directement adressé au vendeur pour acheter le bien. La Cour de cassation a considéré que l’acquéreur avait utilisé des manœuvres frauduleuses afin d’évincer l’agent immobilier. Il a, en conséquence, été condamné sur le fondement de la responsabilité délictuelle à indemniser l’agent immobilier de son préjudice.

Les agents immobiliers sont désormais encore mieux protégés contre les tentatives de mise à l’écart effectuées par certains visiteurs, encore faut il, qu’ils apportent la preuve d’une manœuvre frauduleuse de l’acquéreur.

Elisabeth Guelle - Juriste en droit immobilier
Avocats Picovschi, cabinet d’avocats inscrit au barreau de Paris depuis 1988. Compétent en droit des affaires et en droit immobilier, il a mis en ligne un site portail d’informations et d’actualités : www.avocats-picovschi.com et un site dédié : www.juriste-immobilier.com