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Depuis plus de dix ans, le pouvoir d’achat immobilier n’a cessé de dégringoler… Mais l’actuelle baisse des prix redonne de l’espoir, et les Français estiment aujourd’hui avoir davantage de chances d’accéder à la propriété. Rêve ou réalité ?

Baisse des taux d’intérêt et des prix, offres raisonnables, conditions de crédits d’impôt intéressantes… D’après le baromètre Orpi-Crédoc sur les projets immobiliers des Français, ils sont aujourd’hui 35 % à estimer que la situation est favorable pour accéder à la propriété, contre 25 % l’année dernière. Un quart des personnes interrogées compte d’ailleurs réaliser un projet immobilier dans les deux ans à venir, qu’il s’agisse de vente, d’achat ou de location d’un logement. Les plus fortes demandes concernent les biens de 45 à 84 mètres carrés comportant entre deux et quatre pièces. Tant de projets s’expliquent par une conjoncture favorable aux acquéreurs, mais leur pouvoir d’achat a-t-il tant augmenté que cela ?

Pouvoir d’achat : d’importantes hausses en un an

Entre décembre 2008 et décembre 2009, le pouvoir d’achat immobilier a augmenté de presque 16 % sur Paris, avec de grandes disparités selon les secteurs, et de 17 % sur Lyon, selon le baromètre du pouvoir d’achat Efficity. Christophe du Pontavice, directeur associé d’Efficity, admet que « dans le centre des grandes villes, on a moins gagné en pouvoir d’achat, tout simplement parce que ces zones n’ont pas été très touchées par la crise économique. En conséquence, il n’y a pas eu d’inquiétude réelle sur le marché de l’immobilier et les prix sont restés plutôt soutenus dans l’ensemble, même si certaines baisses ont été constatées. »

Dans les zones de banlieue en revanche, le pouvoir d’achat a considérablement augmenté. A Saint-Denis par exemple, Efficity note une hausse de 46 %, ce qui signifie que là où un ménage pouvait s’offrir un logement de cent mètres carrés en janvier 2009, un an plus tard, il peut acquérir un bien de 146 mètres carrés. « En fait, acheter un bien immobilier à l’heure actuelle coûte à peu près la même chose qu’en 2006. »

Toutefois, selon Sandrine Allonier, responsable des études économiques chez MeilleurTaux, « la baisse des prix, associée à celle des taux d’intérêt, ne suffit pas encore à compenser la hausse continuelle des tarifs au cours des années 2000. Alors qu’un mètre carré coûtait en moyenne 1 360 euros au début de la décennie, il revenait à 2 300 euros l’année dernière. » Malgré tout, les acheteurs potentiels sont si habitués à une augmentation constante des prix que même une légère diminution suffit à les rendre plus optimistes. L’un des avantages est que les achats non obligatoires regagnent en vigueur. Les secundo-accédants sont donc de retour sur le marché, ce qui signifie qu’en s’offrant de plus grands logements, ils libèrent les surfaces plus modestes pour les primo-accédants, contribuant ainsi à faire augmenter le nombre d’offres et à fluidifier le marché.

Des crédits moins chers… mais plus courts

Les taux d’intérêt particulièrement bas sont l’un des arguments qui encouragent à l’achat. Mais Bernard Cadeau, président du réseau Orpi*, tient à mettre en garde les candidats à l’accession à la propriété : « certes, les taux d’intérêt diminuent, ils sont même plus intéressants qu’ils ne l’ont été depuis des années. Mais les banques prêtent aujourd’hui sur des durées plus courtes, par exemple 20 à 25 ans au lieu de 30 à 35. » Résultat : si les emprunteurs y gagnent au niveau du remboursement avec des mensualités moins élevées, ils ne sont pas si avantagés que ça en termes de montant du prêt. C’est ce qu’explique Bernard Cadeau : « enlever une dizaine d’années de crédit, c’est enlever environ 30 % de pouvoir d’achat. »

Les Français en sont d’ailleurs conscients : les études sur les intentions d’achat montrent une tendance à la baisse des montants à investir dans l’acquisition d’un logement. Les futurs propriétaires préfèrent réduire les coûts en se décidant pour des surfaces plus petites plutôt que d’attendre encore avant d’acheter, car ils n’ont aucune garantie que les prix ne repartiront pas à la hausse dans les mois à venir. Une situation peu probable toutefois : malgré un risque de pénurie de logements si l’engouement pour l’immobilier ne se dément pas, la plupart des professionnels du secteur s’accordent à dire que le marché devrait rester équilibré au moins jusqu’à la fin de l’année.

Les biens intermédiaires moins plébiscités

Au final, « ce sont les propriétés de taille et prix moyens qui souffrent de la situation », estime Bernard Cadeau. Pour les très gros montants, supérieurs à 500 000 euros par exemple, les acheteurs ne regardent pas à quelques milliers d’euros près. Et les petites surfaces ou les appartements dont le prix au mètre carré n’est pas très élevé commencent à être très recherchés, justement en raison de tarifs raisonnables. Les biens se retrouvant entre les deux sont donc assez délaissés.

Mais dans l’ensemble, bien que les prix restent nettement plus élevés que dans les années 1990, et ce même en tenant compte de la hausse des salaires, les conditions sont aujourd’hui plus favorables à l’achat qu’elles ne l’avaient été depuis longtemps.

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Séverine Dégallaix

* Organisation régionale des professionnels de l’immobilier