Après des mois de recherches, vous avez enfin trouvé LA maison. Pour ne pas laisser filer l’oiseau rare, il faut maintenant signer un avant-contrat de vente. De quoi s’agit-il ? Quelle est son utilité ? Est-on obligé d’acheter ? Explications.

La signature d’un avant-contrat de vente n’est pas obligatoire, en principe. Mais le recours à un tel procédé est devenu quasiment la règle. Aussi, le contenu de l’avant-contrat est librement déterminé par le vendeur et le futur acquéreur, celui-ci prévoit les conditions de la vente future et notamment le versement d’une somme d’argent, correspondant à une fraction du prix total du bien, ainsi que la date effective de la vente.

L’établissement de l’avant-contrat n’est pas gratuit, son montant est variable. Mais il ne représente aucun surcoût réel pour les parties concernées puisque, selon les cas, il sera déduit de la commission de l’agent immobilier ou des frais de notaire si c’est ce dernier qui le rédige.

Quelle utilité ?

Pour les parties, la signature d’un avant-contrat est rassurante. Elle rassure le vendeur qui peut désormais retirer son bien de la vente et attendre sereinement la signature définitive devant le notaire. Elle rassure aussi l’acquéreur parce qu’il a (a priori) la certitude que la maison de ses rêves ne sera pas vendue à un tiers, dans son dos.

Pour les professionnels, l’avant-contrat permet de figer les termes du contrat de vente définitif, qu’il reprend assez fidèlement. Et dans l’attente du passage devant le notaire, il offre le temps de recueillir tous les éléments d’informations requis par la loi et indispensables à l’acquéreur (droit de préemption éventuel, absence de servitudes, etc.) dans les meilleurs conditions.

Une obligation d’achat ?

Les avant-contrats sont nombreux. Et s’agissant de la vente d’un bien immobilier à usage d’habitation, le plus répandu des avant-contrats est encore la promesse unilatérale ou synallagmatique de vente (voir notre fiche « promesse de vente »), celle-ci n’impliquant pas nécessairement une obligation d’acheter.

Mais la loi dite « SRU » (Solidarité et Renouvellement Urbains) entrée en vigueur le 1er juin 2001 vient limiter la liberté contractuelle des parties en imposant un délai de rétractation au profit de l’acquéreur non professionnel. Ce faisant, un particulier qui signe un avant-contrat de vente pour l’acquisition d’un bien immobilier à usage d’habitation dispose d’un délai de 7 jours pour renoncer à l’achat du bien, objet de l’avant-contrat. Il lui suffira d’en informer le vendeur par voie d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le sort des avances en cas de rétractation
Il convient de distinguer deux situations :
- le vendeur est un particulier : il n’a pas le droit de réclamer le versement d’une somme d’argent avant la fin du délai de rétractation
- le vendeur est un professionnel, ou bien il s’agit d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement : l’avant-contrat peut prévoir le versement d’une indemnité d’immobilisation.

Mais dans tous les cas, le fait pour l’acquéreur de se rétracter ne fait pas obstacle à son remboursement des sommes éventuellement versées. Le vendeur, professionnel ou non, a 21 jours pour rembourser, à compter du lendemain de la date de rétractation.

Dominique Owona

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Tags: achat, acquéreur, avant contrat, loi SRU, promesse, vendeur