Que le vendeur soit un professionnel ou un particulier, le Code Civil est clair. La vente d’une maison transfère la propriété de celle-ci du vendeur à l’acheteur. Explications.

Juridiquement, la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé » (article 1583). Quand s’opère ce transfert ? Comment ? Et quelles en sont les conséquences pour le vendeur ?

Quand ? Dès qu’on est d’accord !

A bien lire la loi, l’acheteur devient propriétaire de la maison au moment où il est d’accord pour l’acquérir au prix proposé par le vendeur. Mais attention, le transfert de propriété n’est opposable aux tiers qu’après publication de l’acte de vente au Bureau des hypothèques (voir notre fiche sur « Le rôle et les obligations du notaire »).

Comment ? Par la livraison

Les parties ne sont pas quittes juste parce qu’elles sont d’accord : l’une pour acheter (voir notre fiche « les obligations de l’acheteur »), l’autre pour vendre. En effet, s’agissant du vendeur, ce dernier doit encore « livrer » la maison, prévoit l’article 1582 du Code Civil.

C’est dire que le transfert de la propriété effective de la maison ne s’opère que par sa livraison : cette dernière correspondant le plus souvent à la « délivrance », définie par l’article 1604 du Code Civil comme « le transport de la chose vendue en la puissance et la possession de l’acheteur ».

En d’autres termes, la livraison de la maison, c’est la remise matérielle de celle-ci par le vendeur à l’acheteur, c’est-à-dire : la remise des clés, lui permettre de percevoir les loyers s’il s’agit d’un immeuble loué… La livraison concerne non seulement l’immeuble lui-même mais aussi tous ses “accessoires” tels que le titre de propriété, les certificats divers, etc. Toutefois, les droits attachés à la personne même du vendeur comme l’indemnité que celui-ci doit percevoir à la suite d’un dommage causé par un voisin n’est pas transmise à l’acheteur.

A défaut de livraison, l’acheteur peut demander en justice l’annulation de la vente ou son exécution forcée, en plus des dommages intérêts pour réparer le préjudice subi (frais de déménagement, etc.).

Conséquences : transfert des risques

Le transfert des risques s’effectue en même temps que celui de la propriété (article 1138 du Code Civil). Ainsi, l’acheteur supporte les risques de détérioration ou de perte de la maison consécutive à un événement de force majeure, dès cet instant. Ce qui veut dire que si la maison brûle entre la conclusion de la vente et la remise des clefs, c’est tant pis pour l’acheteur !

Dominique Owona

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Tags: transfert de propriété, transfert des risques, vendeur, vente