Au titre des formalités préalables que le notaire doit accomplir avant l’authentification de la vente, il y a l’ouverture du droit de préemption du locataire. En présence d’un tel droit, le notaire doit procéder à sa « purge » : proposer à son titulaire d’acquérir le bien par priorité. Explications.

Les droits de préemption sont nombreux : Droit de Préemption Urbain (voir notre fiche sur « Le droit de préemption urbain ou DPU » ; Droit de préemption dans les zones d’aménagement différé (ZAD) ; Droit de préemption dans les espaces naturels et sensibles ; Droit de préemption du titulaire d’un bail rural ; Droit de préemption de la SAFER (société d’aménagement foncier et d’établissement rural)…

Mais il en est un qui est spécialement réservé au locataire d’un logement. Comme pour les autres droits de préemption, le locataire qui en bénéficie a le droit de se substituer à l’acquéreur potentiel du logement qu’il occupe. Et ce, même contre le gré du vendeur ! Ce faisant, le vendeur doit mettre son locataire ainsi que son conjoint en mesure d’exercer le droit de préemption qui lui est reconnu par la loi.

Quand proposer la préemption ?

Quatre situations obligent le vendeur à proposer son bien prioritairement au locataire :
- La première vente du logement occupé depuis sa mise en copropriété (article 10-I de la loi du 3 décembre 1975).

Comment ? :
Le vendeur doit faire connaître au locataire et même à l’occupant de bonne foi, par lettre recommandée avec accusé de réception, les conditions de vente (prix…). Cette information vaut offre de vente valable devant être maintenue deux mois. Si le locataire accepte, il dispose alors d’un délai de deux mois pour réaliser la vente, ou quatre mois s’il déclare solliciter un emprunt.

- La vente “en bloc” d’un immeuble à usage d’habitation ou mixte de plus de 10 logements en une seule fois : le locataire bénéficie d’un droit de préemption sur son logement. Ce droit n’existe pas lorsque l’acquéreur poursuit la location pendant 6 ans à compter de la signature de l’acte notarié de vente.
  
Comment ? :
Préalablement à la vente, le vendeur communique au locataire l’offre valable pendant 4 mois. Celle-ci comprend : le prix, les conditions de vente de l’ensemble de l’immeuble et les conditions de vente du logement qu’il occupe.

- Le congé pour vendre : c’est le cas du bailleur qui donne congé à son locataire pour vendre son logement.

Comment ? :
Le congé est notifié avec un préavis de six mois avant la fin du bail. Ce congé indique : toutes les conditions de la vente (prix…) et vaut offre de vente au locataire. Cette offre est valable pendant les deux premiers mois du préavis.

Si le locataire désire acheter, les délais seront les mêmes que ceux de la loi du 31 décembre 1975. Dans le cas contraire, son bail prend fin.

- Vente à des conditions plus avantageuses, lorsque le locataire a refusé d’acheter le logement dans les conditions précédentes. Une nouvelle offre est faite au locataire conformément aux dispositions applicables.

Dominique Owona

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Tags: droit de préemption, locataire, notaire, vente