Personnage incontournable dans le processus de vente d’un bien immobilier, le notaire est celui qui authentifie la vente. Quel est exactement son rôle ? Quelles sont ses obligations ? Revue de détails.

La promesse de vente d’un bien immobilier, seule, n’opère pas transfert de la propriété du vendeur à l’acquéreur. La vente, pour être parfaite, doit encore être authentifiée devant notaire. Et avant cela, ce dernier doit veiller à la sécurité juridique de la vente.

Avant la vente déjà…

Pour éviter que s’élèvent des contestations (annulation…) et ainsi assurer le transfert de propriété du vendeur vers l’acheteur de manière efficace, le notaire doit :
- s’assurer qu’il n’existe pas de droit de préemption (voir nos fiches sur le Droit de Préemption Urbain (DPU) et droit de préemption du locataire). S’il en existe un, le notaire devra procéder à sa « purge », c’est-à-dire qu’il devra prioritairement proposer l’achat de votre bien immobilier à la personne titulaire de ce droit (locataire, commune…). Le cas échéant cette personne pourra même se substituer à l’acheteur que vous aviez retenu.

- obtenir les documents d’urbanisme tels que le certificat d’urbanisme ou la note de renseignements obligatoire seulement lorsque l’opération vise à diviser un terrain qui supporte déjà au moins une construction ou qu’il est projeté d’y implanter des bâtiments ne constituant pas un lotissement…

- effectuer les vérifications hypothécaires : il va vérifier que vous êtes bien le propriétaire du bien en vente. C’est dire qu’il va passer à la loupe votre titre de propriété en remontant jusqu’à 30 ans ! A cette occasion, il saura par exemple, si vous avez affecté ce bien à la garantie d’un prêt dont les remboursements ne sont pas encore terminés. Le cas échéant, le prix de la vente que vous percevrez devra être amputé du montant des remboursements restants dû. Pour accomplir ce contrôle, le notaire demande un état hypothécaire au bureau des hypothèques.

- Vérifier l’existence ou l’absence d’assurance dommage ouvrage si l’immeuble vendu a été construit depuis moins de 10 ans pour déterminer l’interlocuteur auquel il conviendra de faire appel en cas de sinistre.

- Vérifier le certificat de conformité délivré par la commune qui atteste que si le bien immobilier objet de la vente a subi des transformations, ces dernières ont été réalisées conformément au permis de construire.

Et ça continue après la vente !

Le travail du notaire ne s’arrête pas à la signature de l’acte de vente. Il se poursuit par l’accomplissement d’autres formalités, celles-ci postérieurement à l’authentification de la vente.

Il s’agit notamment de :
- La publicité foncière, c’est-à-dire que la vente sera publiée au bureau des hypothèques dans les 2 mois suivant la signature. Par cette publication au fichier immobilier, toute personne qui y a intérêt (vos créanciers,…) saura que le bien en question est sorti de votre patrimoine. C’est dire aussi qu’il ne pourra plus, par exemple, y avoir inscription d’une hypothèque sur ce bien à votre nom. Au moment d’accomplir cette formalité, les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière devront être acquittés, tandis que les garanties constituées à l’obtention du prêt par l’acquéreur seront inscrites.

- La notification au syndic de la vente si le bien concerné faisait partie d’un lot en copropriété et que le vendeur ne présente pas au notaire un certificat de moins d’un mois attestant de ce qu’il ne doit plus rien au syndicat des copropriétaires. Par ailleurs, cette notification rendra la vente opposable au syndic et l’acquéreur sera dès lors considéré comme le nouveau copropriétaire.

- Les notifications aux compagnies d’assurance de l’acquéreur si le prix a été payé avec un prêt immobilier afin de préserver les droits de l’établissement de crédit. Ainsi, en cas de sinistre, l’assureur ne risque pas de verser des indemnités à l’acquéreur, alors que ce dernier a consenti une garantie pour son prêt. Ce faisant, la banque est prioritairement payée par cette indemnité.

- La remise du titre de propriété à l’acquéreur. Ce dernier mentionne la publicité à la conservation des hypothèques, et le relevé de compte définitif. Attention, cette remise est plus ou moins rapide à obtenir car elle est conditionnée par la réponse de la conservation des hypothèques, celle-ci étant souvent encombrée.

Dominique Owona

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