Vous avez trouvé la maison de vos rêves et vous vous apprêtez à l’acheter. Attention, il se peut que la commune use de son droit de préemption et qu’ainsi, elle acquière le bien à votre place. Explications.

En principe, la promesse de vente vaut vente. C’est dire que la signature de cette promesse vous rend irrémédiablement acquéreur du bien objet de la vente, tandis que le vendeur ne peut plus revenir sur son engagement de vendre. Le droit de préemption urbain porte atteinte à ce principe.

Le droit de préemption urbain (DPU) est exercé par la commune sur tout ou partie de son territoire. C’est une faculté donnée à la commune d’acquérir prioritairement à un tiers (vous) un bien immobilier offert à la vente ou vendu. Le plus souvent, cette préemption se matérialise par une substitution à l’acquéreur trouvé par le vendeur, c’est-à-dire que la commune devient acquéreur à votre place.

Dans quelles conditions ?

La commune préempte lorsque le bien proposé à la vente ou vendu :
- se situe dans une zone géographique préalablement déterminée
- la préemption répond à un impératif d’intérêt général tel que la réalisation d’équipements collectifs, la valorisation du patrimoine, la lutte contre l’insalubrité, développement d’activités économiques,…

Ces conditions réunies, la préemption doit encore se justifier par des motifs suffisants. A défaut, la décision de préempter est contestable devant le tribunal administratif.

Quels biens ?

Tous les biens immobiliers (terrains, constructions, etc.) transmis à titre onéreux (échanges, apports en société, vente aux enchères volontaires, les cessions de droits indivis à un tiers, etc.) achevés depuis plus de 10 ans sauf les logements isolés dans les copropriétés sont concernés.

Quels risques pour l’acquéreur ?

En principe le vendeur (lui-même ou par le notaire lors de la vente le cas échéant) s’informe auprès de la mairie pour savoir s’il existe un risque de préemption, en adressant une « Déclaration D’intention d’Aliéner » (DIA) qui précise le prix demandé. Passé 2 mois ou en cas de refus express, la vente au prix précisé dans la DIA est possible.

En l’absence de DIA ?
La commune a 5 ans à compter de la signature de l’acte de vente, pour introduire une action en justice devant le tribunal de grande instance pour faire annuler la vente entre vous et le vendeur.

La commune propose un prix inférieur ?

Si le vendeur refuse le prix proposé, la commune dispose de 15 jours pour saisir le juge de l’expropriation (au tribunal de grande instance) et demander une fixation judiciaire du prix. Ainsi fixé, le prix s’impose au vendeur et à la commune. Ils disposent alors de deux mois pour accepter la transaction. Attention, le silence des deux parties au terme de ce délai équivaut à une acceptation tacite !

Quels droits pour l’acquéreur lésé ?

Il se peut que la commune, après usage de son droit de préemption, ne destine pas le bien à l’affectation qu’elle avait initialement envisagée ou qu’elle n’en fasse rien du tout. La préemption ne se justifie donc plus.

La commune doit alors proposer à l’ancien propriétaire la « rétrocession » de son bien. Mais si ce dernier refuse, alors la commune doit en faire de même avec l’acquéreur évincé si son nom a été précisée dans la DIA.

Dominique Owona

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