Votre quête de la maison de vos rêves s’achève par la signature d’une promesse de vente. Mais les promesses engagent-elles vraiment ceux qui les formulent ? Explications.

« Les paroles s’envolent, les écrits restent » dit l’adage. C’est pourquoi, même si la signature d’un avant-contrat de vente n’est pas obligatoire, cette pratique s’est largement répandue. Aujourd’hui, rares sont les ventes qui ne sont pas précédées d’une promesse de vente.

Variété de promesses

Contrairement à ce que l’on peut penser, la promesse de vente peut se présenter sous deux aspects bien distincts :
La promesse dite « synallagmatique » de vente (PSV) qui ne pose aucun problème, parce qu’ici, vendeur et acheteur s’engagent irrévocablement et respectivement à vendre et à acheter le bien objet de la promesse (Voir notre fiche sur « le compromis de vente »).
La promesse dite « unilatérale » de vente (PUV) qui nourrit le contentieux. Ici, seul le vendeur (promettant) s’engage irrévocablement à vendre son bien à une date donnée et au profit exclusif du bénéficiaire. C’est dire que pour que la vente soit parfaite, il ne manque que l’acceptation du bénéficiaire, le vendeur ne peut rien faire d’autre que d’attendre son bon vouloir. C’est aussi pourquoi le bénéficiaire verse une « indemnité d’immobilisation » qui a vocation à indemniser le vendeur de la mise en indisponibilité du bien. Son coût : 10% du prix total de vente, en général.

Promesse unilatérale de vente : mécanisme de l’option

La décision d’achat du bénéficiaire d’une PUV doit intervenir dans un délai déterminé par les parties : le délai de levée d’option.

Conséquences :
- le bénéficiaire lève l’option dans les délais : la vente est formée et le montant de l’indemnité d’occupation vient en diminution du prix. Reste à authentifier la vente devant notaire.
- le bénéficiaire ne lève pas l’option par expiration des délais ou par courrier : la vente n’est pas formée, le vendeur peut proposer son bien à quelqu’un d’autre et conserver l’indemnité d’immobilisation. Toutefois, une restitution partielle de l’indemnité est admise si le refus de levée de l’option est manifesté suffisamment. Par ailleurs, l’intégralité de l’indemnité doit être restituée lorsque le bénéficiaire cède l’avant-contrat à un tiers, conformément aux stipulations de la promesse.

Et si le vendeur viole sa promesse ?

L’article 1589 du Code Civil prévoit que « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ». Pourtant les choses sont loin d’être aussi simples, et le contentieux des « fausses promesses » est assez abondant.

C’est le cas du bénéficiaire qui lève l’option dans les délais tandis que le vendeur ne veut plus vendre son bien, ou alors décide de vendre à quelqu’un d’autre au mépris de sa promesse. Conséquences :
- En cas de refus de vente : le vendeur récalcitrant peut être contraint, en justice, à vendre son bien et à verser des dommages et intérêts au bénéficiaire.
- En cas de vente à un tiers : le vendeur peut être condamné à verser des dommages et intérêts au bénéficiaire évincé.

Dans les deux cas, l’indemnité d’immobilisation est remboursée au bénéficiaire.

Dominique Owona
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Tags: promesse de vente, promesse synallagmatique, promesse unilatérale