Outre l’obligation de transférer la propriété de la maison par sa livraison à l’acheteur, le vendeur assume d’autres obligations. Revue de détails.

Parmi ces obligations, certaines sont communes à tous les vendeurs, d’autres sont propres au vendeur professionnel.

Les obligations communes

- Obligation d’information précontractuelle : le vendeur doit communiquer à l’acheteur toutes les informations dont il dispose avant de conclure la vente. Ces informations portent notamment sur la situation de l’immeuble, d’éventuelles procédures en cours, l’existence d’un bail ou de servitudes, etc. A défaut, l’acheteur pourrait engager sa responsabilité en justice et demander des dommages et intérêts, voire même demander la nullité de la vente sur le fondement du dol.

- Obligation de fournir les diagnostics immobiliers (voir notre fiche « Diagnostics immobiliers »)

- Obligation de conformité : d’après l’article 1614 du Code civil, l’immeuble doit être délivré dans l’état où il se trouve au moment de la vente. Ce qui veut dire que l’obligation de conformité comprend en outre une obligation de surveillance pour la période comprise entre la conclusion de la vente et la remise des clés à l’acheteur.

- Garantie contre l’éviction : l’article 1625 du Code civil prévoit que le vendeur doit garantir à l’acheteur “la possession paisible de la chose vendue”. Cette dernière implique que le vendeur n’entreprenne aucune action pouvant limiter la jouissance ou le droit de propriété de l’acquéreur : érection d’un mur sur le terrain voisin pour restreindre l’ensoleillement de la propriété cédée ; revendication par un tiers d’une partie de la surface de l’immeuble en invoquant une servitude non mentionnée dans l’acte de vente, etc.

La responsabilité du vendeur pourra être engagée si l’acheteur est de bonne foi, ce dernier ignorant le risque de litige au moment de la vente ; et si le trouble dont il souffre est la faute du vendeur.

Les obligations du vendeur professionnel

Des obligations particulières s’ajoutent lorsque l’on est un vendeur professionnel.

L’exemple de la garantie contre les vices cachés
Un vice caché est un défaut qui rend le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou qui réduit tellement cet usage que l’acheteur n’aurait pas réalisé la transaction ou aurait versé un prix moins élevé (article 1641 du Code civil). Les exemples de défauts sont nombreux (défaut d’étanchéité d’une maison, système d’assainissement qui ne répond pas aux normes légales…). Attention ! Le vice caché affecte la structure ou la nature même de l’immeuble. Il ne se limite pas à un simple défaut d’agrément.

Pour faire jouer cette garantie, il faut que :
- L’acheteur ignore le défaut au moment de la vente. Mais ce dernier assume une obligation minimale de vigilance conformément à ses connaissances techniques, sans pouvoir exiger de lui des compétences d’experts.
- Le vice était déjà présent au moment de la vente. Cette antériorité doit être prouvée par l’acheteur.

Ces conditions réunies, l’acheteur peut choisir entre engager :
- une action dite “estimatoire” et exiger une restitution partielle du prix, dont le montant sera fixée par le juge
- une action dite “rédhibitoire” qui entraîne la nullité de la vente et la restitution du bien et du prix payé par l’acheteur. Ce montant est majoré des frais supplémentaires qu’il a du assumer à cause du vice caché (réparations…). La mauvaise foi du vendeur, caractérisée par sa connaissance de l’existence du défaut, peut donner lieu à l’allocation de dommages et intérêts au profit de l’acheteur

L’action en garantie pour vice caché doit être engagée dans un bref délai (6 mois à un an) après la découverte du défaut.

Dominique Owona

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Tags: obligations, vendeur, vendeur professionnel, vente, vice caché