Augmentation des taux d’intérêt, resserrement des critères des banques… Ces dernières années ont été fortement marquées par la baisse de la solvabilité des acheteurs. Nouveauté : le courtage offre aux acquéreurs présentant un profil atypique la possibilité d’accession à la propriété.

Bon ou mauvais profil bancaire ?

Précarité d’emploi, accident de la vie, refus d’assurance…, pour différentes raisons, toute une catégorie de personnes accède difficilement à la propriété faute de pouvoir emprunter. Pour ces clients qui ne présentent pas exactement le « bon profil » bancaire, il n’y avait jusqu’à présent que deux solutions possibles : renoncer à son projet d’accession à la propriété, ou, pour les plus téméraires, contourner l’obstacle en multipliant les prêts à la consommation, plus faciles à obtenir mais beaucoup plus coûteux.

La Frilosité des banques : Cause de la baisse de la solvabilité ?

L’Observatoire du Financement des Marchés Résidentiels Crédit Logement/CSA constate que l’année 2008 est marquée par une certaine restriction de l’octroi de crédit par les banques, car « compte tenu de la légère baisse des prix de l’immobilier, les acheteurs potentiels risqueraient de ne pouvoir rembourser l’intégralité du prêt en cas de revente ». Pourtant, parmi les clients potentiels au profil un peu différent, beaucoup disposent de revenus suffisants pour pouvoir rembourser un emprunt. C’est dans l’optique de faire augmenter la solvabilité (fait de pouvoir payer ses créanciers) des acquéreurs que les courtiers proposent leurs services, de plus en plus appréciés des acheteurs.

Le Courtage : une solution pour les “profils atypiques”

Aujourd’hui, le métier de courtage en prêts immobilier est en plein essor puisque 25% des crédits en France se réalisent via un courtier. Selon l’agence de courtage CAFPI, « environ 30% des Français se voient écartés de la propriété immobilière » (jeunes en contrat précaire, personnes âgées, intérimaires, etc.). C’est pourquoi certains courtiers proposent de racheter leurs crédits et de les regrouper sous une seule et même opération bancaire ainsi que d’élargir les critères bancaires de recevabilité de leur demande de prêt, favorisant ainsi l’accès à la propriété à un nombre plus vaste d’acheteurs.

Indicateur synthétique de solvabilité de la demande des logements anciens par les ménages sur la période 1996-2008

En base 100 en 2000, cet indicateur synthétise les effets de quatre facteurs explicatifs principaux :
• l’évolution du revenu disponible brut des ménages (= revenus d’activités + prestations sociales + revenus financiers nets - impôts directs),
•  les conditions de remboursement des prêts du secteur concurrentiel (taux d’intérêt et durée),
• les incitations publiques en faveur de l’accession à la propriété dans l’ancien,
• l’évolution du prix des logements.

(Source : Fnaim, Juillet 2008)

Quelques conseils de Courtiers

Pour garantir leurs prêts immobiliers, les banques exigent de l’acquéreur une prise d’hypothèque ou une caution. Or, les deux formules n’ont pas le même coût. Quelle est la garantie la moins onéreuse ? Réponse de Philippe Taboret, directeur général adjoint du groupe CAFPI.

« Le cautionnement connaît, depuis un peu plus de dix ans, une progression fulgurante en raison de son coût supposé inférieur. Cependant, si le résultat financier final reste en faveur d’un cautionnement, le choix avec une garantie réelle n’est pas si évident lorsque l’on analyse la rentabilité à terme de ces deux formules.

Là ou les banques imposent hypothèque ou caution en fonction de leur propre intérêt en termes de risque, le courtier propose la solution la plus économique et la mieux adaptée après une étude approfondie des motivations et de la situation patrimoniale et familiale de chaque investisseur. »