La réévaluation du loyer
9 septembre 2008
En principe, la loi interdit de modifier les conditions d’un contrat de bail que les parties ont signé, et spécialement le montant du loyer. Il existe toutefois quelques exceptions. Explications.
Il est interdit au bailleur ou au locataire de modifier unilatéralement les modalités d’un contrat de bail, sauf à ce que tous les deux soient d’accord pour le faire. Généralement, c’est le bailleur qui voudra imposer à son locataire une modification du loyer à la hausse.
Une telle augmentation devra donc être prévue dans le contrat de bail par le mécanisme de la clause d’indexation. A défaut, le bailleur devra attendre le terme du bail qui le lie à son locataire, si toutefois il souhaite le renouveler.
Pour le bailleur, le loyer ne peut donc être revu à la hausse que dans deux cas :
La clause d’indexation
La révision du loyer qui intervient chaque année en cours de bail (loi n° 89 - 462 du 6 juillet 1989 modifiée - article 17 d) doit être insérée dans le contrat de bail. Le contrat de bail étant devenu un contrat « type », ce dernier prévoit systématiquement une telle clause. Celle-ci permet une réévaluation annuelle du loyer en fonction d’un taux. Toutefois, ce taux ne peut excéder l’IRL, Indice de Référence des Loyers, régulièrement publié par l’Insee.
Précisons que le propriétaire qui n’applique pas l’indexation annuelle conserve le droit de l’appliquer rétroactivement pendant 5 ans
Au renouvellement du bail
Lorsque le loyer est manifestement sous-évalué par rapport à celui des logements comparables du voisinage (article 17 c - loi n°89 - 462 du 6 juillet 1989 modifiée), il se peut que le bailleur propose une augmentation à la fin de votre bail, c’est-à-dire au moment de son renouvellement.
Comment faire ?
L’augmentation doit intervenir au moins six mois avant la fin du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Ce courrier doit mentionner le montant du nouveau loyer, la liste des logements du voisinage dont le loyer est pris en référence (adresse exacte, état d’équipement, etc.) ainsi que la reproduction intégrale de l’article 17c de la loi du 6 juillet 1989.
Le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour accepter ou refuser. En cas de litige sur le nouveau loyer, c’est la Commission départementale de conciliation qui est compétente en premier lieu, et le tribunal d’instance saisit par le bailleur avant la fin du bail, en dernier lieu.
Prise d’effet de la réévaluation du loyer
La hausse du loyer est étalée dans le temps. Si l’augmentation est inférieure à 10%, elle doit être étalée sur la durée du nouveau bail. Dans le cas contraire, cas où la hausse est supérieure à 10%, celle-ci est étalée par sixième tous les ans.
Attention, pour Paris et sa région, l’augmentation du loyer est limitée soit :
- 50% de la différence entre votre ancien loyer et les loyers de référence
- 15% du coût des travaux d’amélioration réalisés par le bailleur depuis la date de conclusion du bail si ces travaux représentent au moins un an de loyers.
Dominique Owona
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