Concubins : comment acheter à deux ?
9 septembre 2008
Indivision, Société Civile Immobilière (SCI) ou tontine… De nombreux mécanismes permettent aux concubins d’acheter à deux. Revue de détails.
La loi ne prévoit rien de spécifique pour les concubins. Mais voici quelques clés facilitant l’achat d’une maison en toute sérénité.
L’indivision
Il y a indivision lorsque deux ou plusieurs personnes se retrouvent chacune propriétaire d’une fraction du même bien (maison…). On les appelle alors « indivisaires ».
Conséquences :
- chacun possède les mêmes pouvoirs sur le bien dans les mêmes proportions sans prendre en compte leurs apports personnels respectifs.
- chacun est solidaire des dépenses de fonctionnement et d’entretien du bien, et du remboursement des prêts contractés pour son acquisition.
Avantages : la mise en place est gratuite ; vous n’assumez aucune contrainte administrative ou de gestion. Fiscalement, les revenus locatifs du bien sont éligibles au régime micro-foncier (voir fiche « Revenus fonciers »).
Inconvénients : les décisions se prennent à l’unanimité. Aussi, la loi prévoit que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut être toujours provoqué (…) ». Enfin, le décès d’un co-indivisaire ne donne aucun droit au survivant sur les parts du défunt.
La solution : Signez une « convention d’indivision » devant notaire interdisant la vente ou le partage du bien.
La Société Civile immobilière (SCI)
La SCI est une société constituée par deux ou plusieurs personnes (les associés), dont l’objet social est de détenir et gérer des biens immobiliers.
Chaque associé effectue un apport à la société : en argent, en immeuble … La valeur de l’apport détermine la part de chacun des associés dans le capital de la SCI, et donc la proportion des droits de chacun sur les immeubles détenus par la société.
Comment acheter ?
Créez une SCI au capital de laquelle vous apporterez le bien que vous projetez d’acheter, et portez au capital de celle-ci une somme correspondant au prix du bien. Conséquences : une fois la vente effectuée, la SCI devient propriétaire du bien, les concubins ne détenant que des parts de cette société.
Avantages : le bien se gère conformément aux statuts et se partage facilement. Côté succession, le concubin survivant est protégé des héritiers du défunt, affaiblis par les statuts.
Inconvénients : outre des lourdeurs administratives et comptables, la transmission des parts sociales est fiscalement chère.
Les solutions : il est possible de :
- consentir un usufruit sur les parts sociales, l’un des concubins se réservant la nue-propriété, l’autre l’usufruit (voir notre fiche « Démembrement »).
- insérer une clause d’agrément dans les statuts de la SCI pour obliger les héritiers ou légataires à demander l’accord de l’associé survivant pour devenir associés.
La tontine ou « clause d’accroissement »
C’est la situation dans laquelle plusieurs personnes décident d’acheter ensemble un bien, et prévoient par contrat que la propriété de celui-ci reviendra au dernier survivant d’entre elles. Conséquences : le co-acquéreur survivant est réputé être l’unique propriétaire du bien depuis le jour de son acquisition. Corrélativement, le bien est censé n’avoir jamais fait partie du patrimoine des défunts.
Avantages : Il n’y a pas « transmission » défunt-survivant, le bien échappe aux règles de successions.
Inconvénients : les règles d’administration du bien sont plus rigides qu’avec l’indivision.
Dominique Owona
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Tags: Concubin, héritier, Indivision, SCI, Tontine