Bailleur : quand résilier ?
9 septembre 2008
Le contrat de bail peut prendre fin à l’initiative du bailleur. Dans ce cas, la loi est stricte. Explications.
La résiliation est une faculté offerte au bailleur comme au locataire, permettant de mettre fin au contrat de bail de manière unilatérale. Mais pour éviter que cette rupture du contrat ne soit trop brutale pour l’un comme pour l’autre, la loi prévoit des conditions strictes afin que la résiliation soit valable : le préavis.
La loi du 6 juillet 1989 applicable aux locations de logement vide (majorité des locations) énonce les conditions de résiliation.
Les cas de résiliation
Le bailleur ne peut résilier que dans certains cas limitativement énumérés par la loi :
- Le bailleur ne veut pas renouveler le bail : il doit donner au locataire la résiliation du contrat de bail avant que ce dernier n’expire et en respectant un préavis de six mois, jour pour jour.
- Le bailleur reprend son logement pour le vendre : le préavis est alors de deux mois, et le locataire dispose d’un droit de préemption (voir notre fiche sur « le droit de préemption du locataire »). Si le bailleur ne parvient pas à vendre le bien après le départ du locataire, il peut immédiatement relouer son logement. Mais le locataire peut s’estimer victime d’une manœuvre frauduleuse et porter l’affaire en justice.
- Le bailleur veut habiter son logement à titre de résidence principale : cette reprise peut également être faite au profit d’un membre de sa famille ou d’un associé lorsque le logement est détenu en SCI (Société Civile Immobilière). Le congé doit mentionner le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise. Le locataire peut porter l’affaire en justice s’il constate l’inoccupation du bien et s’estime victime d’une fraude.
- Le bailleur veut récupérer son logement pour des motifs légitimes et sérieux. Cela ne concerne pas forcément une faute du locataire.
Le locataire
Le locataire peut résilier le bail n’importe quand, sans avoir à justifier sa décision. En revanche, il doit respecter un délai de préavis de 3 mois. Conséquences : le congé donné ne permet pas au locataire de revenir sur sa décision, sauf accord du bailleur. S’il se maintient dans les lieux à l’expiration du préavis, il peut faire l’objet d’une expulsion.
Dans certains cas, le préavis est ramené à 1 mois. C’est notamment le cas lorsque le locataire, son conjoint ou son partenaire pacsé :
- perd son emploi involontairement, ce qui exclut la démission mais pas le cas de CDD arrivant à son terme
- est muté
- est titulaire du RMI
- est âgé de plus de 60 ans et que son état de santé exige un déménagement rapide
Comment résilier ?
Le congé doit être signifié par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou par acte d’huissier. Si ce préavis n’est pas respecté, le bail est reconduit d’office pour le bailleur, tandis qu’il décale dans le temps la prise d’effet du préavis pour le locataire.
Coté bailleur : pour être valable, le congé doit être signifié à tous les titulaires du bail. Lorsque le locataire est pacsé ou marié, le congé doit être signifié séparément aux deux époux ou concubins signataires d’un Pacs, même si un seul est signataire du bail. Sauf si l’existence du conjoint ou du concubin “pacsé” n’a pas été portée à la connaissance du bailleur.
Côté locataire : mêmes dispositions lorsque le congé émanera du locataire.
Dominique Owona
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Tags: bail, bailleur, locataire, résiliation