L’état des lieux, établi contradictoirement entre le bailleur et le locataire directement par leurs soins ou par huissier, est LE document le plus important de votre contrat de bail. Explications.

De façon générale, le contrat de bail est un contrat dit « type » selon le genre de location envisagée (nue, meublée, saisonnière…). Ce « formatage » du contrat de bail tient essentiellement au fait que la loi est venue, par doses successives, imposer des clauses visant à protéger plus largement la situation du locataire.

Mais la vigilance des parties se porte encore trop massivement sur des points qui pourtant ne sont plus une source de contentieux : durée, renouvellement, délai de congés…Alors que leur concentration devrait davantage se porter sur l’état des lieux. En effet, l’état des lieux fait partie intégrante du contrat de bail. Il vous engage (bailleur ou locataire) sur toutes les énonciations qu’il contient.

Une photographie du logement

A l’entrée dans le logement…
Etabli en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, l’état des lieux dit « entrant », détaille l’état du logement et de ses équipements pièce par pièce au moment d’entrer dans le logement.

…A la sortie du logement
A l’issus du bail, un nouvel état des lieux dit « sortant » cette fois, est établi à partir de l’état des lieux « entrant ». La moindre dégradation constatée dans le logement (mobilier, peintures…) par rapport à l’état des lieux est susceptible d’être facturée au locataire par voie de retenue sur sa caution (ou dépôt de garantie).

Bon à savoir : pour gagner du temps, l’état des lieux « sortant » peut être effectué en la présence du futur nouveau locataire. Alors, il fera office pour ce dernier, d’état des lieux « entrant ».

Quel intérêt ?

L’article 1730 du Code civil, prévoit que “s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure”.

Ainsi, cette comparaison permet de vérifier que le locataire a rempli ses obligations ; c’est-à-dire que outre le paiement de son loyer, ce dernier a procédé aux réparations et à l’entretient du logement conformément au contrat et à la loi.

Absence d’état des lieux ?

L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 faisant référence à l’article 1731 du Code civil prévoit que “s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.”

C’est dire que le locataire doit rendre le logement en parfait état alors même qu’il serait entré dans un logement complètement dégradé ! A lui de prouver que le logement était en mauvais état dès son entrée.

En revanche, si le propriétaire s’oppose à l’établissement de l’état des lieux, alors ce dernier devra prouver que le locataire est responsable des éventuelles dégradations constatées à la sortie.

Dominique Owona

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Tags: bail, bailleur, état des lieux, état du logement, locataire