Agrandir sa maison : les procédures obligatoires
Pour une véranda ou pour toute autre extension, réaliser des travaux d’agrandissement nécessite certaines autorisations de la mairie. Le point sur les formalités indispensables à connaître avant tout début de travaux.
En règle général, il faut savoir que le fait de réaliser des travaux qui ne créent pas de surface de plancher et ne modifient pas l’aspect extérieur d’une construction déjà existante ne génère pas de formalités. A partir du moment où une modification de la façade va être effectuée, lors d’un agrandissement par exemple, il est nécessaire de consulter le « Plan Local d’Urbanisme », consultable en mairie, afin de bien respecter les règles d’urbanisme en vigueur au sein de la commune. Dans tous les cas, un permis de construire ou une déclaration préalable de travaux est à demander à la mairie pour une extension de plus de 2 m².
Le permis de construire
Dès lors que les travaux entraînent un agrandissement de plus de 20 m² de surface hors œuvre brute (SHOB)*, il est obligatoire de demander un permis de construire. Ce dossier, à retirer en mairie, permet à l’administration de vérifier que le projet d’extension de la maison individuelle (déjà existante) respecte les règles d’urbanisme. Le délai de base de réponse de l’administration est de deux mois, à partir du moment où le dossier est complet. Le permis de construire est valide un an, et une demande de prolongation peut être effectuée au moins deux mois avant son expiration.
D’autre part, lorsque les travaux entraînent une superficie totale (extension comprise) supérieure à 170 m², le recourt à un architecte pour effectuer le projet de construction est également obligatoire.
La déclaration préalable
Concernant l’agrandissement d’une maison individuelle, la déclaration préalable est obligatoire lorsque les travaux créent une surface hors œuvre brute supérieure à 2 m² et inférieure ou égale à 20 m². La procédure est identique que pour le permis de construire, excepté le délai de réponse qui n’est généralement que d’un mois. La durée de validité de la déclaration préalable est de deux ans. Elle peut également être prolongée d’un an, lorsque le titulaire de l’autorisation est dans l’incapacité de commencer les travaux dans les deux ans qui suivent l’obtention de la déclaration.
Dès lors qu’ils sont entamés, les travaux peuvent être arrêtés, à condition que cette interruption n’excède pas une année.
*SHOB : somme des surfaces de plancher de chaque niveau de construction (combles, sous-sols, balcons, loggias et toitures-terrasses compris)
Le dépôt de garantie : dans quels cas est-il non restitué au locataire ?
Versé directement au bailleur par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers, le dépôt de garantie correspond à un mois de loyer, à régler au moment de la signature du bail. Il arrive cependant qu’il ne soit pas restitué au locataire. Présentation de ces cas particuliers.
Une somme garantissant l’exécution des obligations locatives
Souvent confondu avec la « caution » (nom donné au garant du locataire), le dépôt de garantie est une somme versée au propriétaire-bailleur qui vient s’ajouter au premier loyer, généralement payé à l’avance. Depuis le 9 février 2008, ce dépôt ne peut être supérieur à un mois de loyer pour une location du secteur privé (auparavant la limite imposée était de deux mois de loyer). Cette somme permet ainsi de couvrir d’éventuels dommages matériels ou autres manquements du locataire à ses obligations locatives, tel qu’un non paiement de loyer par exemple.Que ce soit pour une location meublée ou non meublée, le propriétaire encaisse alors le chèque du dépôt de garantie, et ne le restitue qu’à la fin du bail : il dispose ainsi d’un délai de deux mois maximum après la restitution des clés pour rendre cette somme au locataire.
Les cas de non restitution du dépôt de garantie
Cependant, le propriétaire est en droit de conserver le dépôt de garantie, ou d’en déduire une certaine somme, dans les cas suivants : lorsque le locataire n’a pas payé l’intégralité des loyers et des charges, ou lorsque des travaux de réparation sont à réaliser suite à des dégradations ou des pertes occasionnées par le locataire au sein du logement.
Un état des lieux à l’entrée du locataire et à sa sortie permet ainsi de repérer les détériorations ayant eu lieu pendant la durée du contrat. C’est pourquoi il est important de procéder correctement à ces deux étapes, et
de prévenir le propriétaire au moindre dysfonctionnement survenant en début de contrat. Néanmoins, si ces dégradations sont dues à une usure (une moquette usée au bout de plusieurs années de location par
exemple), à une malfaçon ou à la vétusté des lieux, les réparations ne sont pas à la charge du locataire. Le décret n° 87-712 du 26 août 1987* fixe ainsi la liste des réparations imputées au locataire, et donc celles qui restent à la charge du propriétaire.
Enfin, il faut savoir que si ce dernier ne rend pas le dépôt de garantie dans les deux mois de délai prévus, la loi prévoit que le solde de ce dépôt génère un intérêt au taux légal (2,95% en 2008) au profit du locataire.
*www.legifrance.gouv.fr
Emprunt immobilier : quelles assurances ?
Focus sur les assurances obligatoires pour la souscription d’un emprunt immobilier.
La souscription d’une assurance de quelque nature que ce soit pour garantir le remboursement de tout ou partie de l’emprunt immobilier en cas d’impayé dû à un décès, une invalidité ou de chômage, n’est pas une obligation légale. Mais au fil du temps les banques sont parvenues à en imposer certaines, pour finalement les rendre obligatoires.
Tout le monde y trouve son compte : la banque à la certitude d’être payée en cas de réalisation du sinistre couvert (décès, invalidité, chômage…), tandis que votre famille peut continuer à faire face aux échéances malgré la perte brutale de revenus ou encore obtenir le solde du prêt en cas de décès par exemple.
L’assurance obligatoire : décès et invalidité
Sa souscription est une garantie contre le risque de décès ou d’invalidité qui surviendrait en cours de prêt. Souvent, et c’est la majorité des cas, la banque va tenter de vous proposer de souscrire à son contrat d’adhésion groupe, dont les modalités sont négociées par elle, sans qu’elles ne vous conviennent nécessairement. C’est dire aussi qu’il n’existe pas de contrat « type » faute de réglementation, et les garanties proposées diffèrent donc d’une banque à l’autre !
Les personnes présentant un risque aggravé de santé sont de fait inassurables par le contrat groupe de la banque, et donc souvent exclues de l’emprunt. Depuis le 6 janvier 2007 avec l’entrée en vigueur de la convention Aeras (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) mettant en place un dispositif qui élargit l’accès à l’emprunt immobilier et à l’assurance de ces personnes, le financement d’un bien immobilier au moyen d’un crédit est désormais envisageable.
Assurance chômage : indispensable mais pas obligatoire :
Sa souscription garantit le risque de chômage ou de perte d’emploi qui surviendrait en cours d’emprunt, en palliant le remboursement des échéances de prêts.
Seules les personnes occupant un emploi salarié peuvent en bénéficier, ce qui exclut les personnes non rémunérées en salaires (indépendants, chefs d’entreprise…).
Là aussi, les contrats « types » n’existent pas, et les garanties diffèrent d’une police d’assurance à une autre.
Conseils
L’assurance décès et invalidité, de même que l’assurance chômage le cas échéant, sont donc des éléments qui pèsent lourd dans votre budget puisqu’elles doivent être payées en même temps que le capital et les intérêts d’emprunt qui courent sur la durée du prêt. En d’autres termes, la souscription augmentant le taux effectif global (ou TEG) de l’emprunt, et ce faisant, son coût total ainsi que les mensualités de remboursement.
Alors de la même façon que l’on fait appelle à un courtier pour négocier son prêt immobilier, il faut appeler un courtier pour vous négocier des conditions assurantielles avantageuses.
Dominique Owona
